Testo Unico sull’edilizia, ok del Governo: ecco cosa prevede dopo le modifiche

ll Consiglio dei ministri ha dato il via libera mercoledì 4 dicembre, al disegno di legge delega per la riscrittura completa del Testo Unico dell’Edilizia. La riforma, predisposta dal ministero delle Infrastrutture guidato da Matteo Salvini, mira a riordinare l’intero apparato normativo edilizio superando il Testo Unico del 2001. L’iniziativa nasce dall’esigenza di risolvere le contraddizioni emerse dal caso Salva Milano, che ha visto contrapporsi il Comune di Milano e la magistratura su interpretazioni divergenti della normativa urbanistica. Ora il testo così come uscito dalla stesura approvata dal Governo dovrà passare la doppia lettura delle due camere prima di poter diventare legge: passerà quindi ancora almeno un anno e mezzo.

Regole certe per evitare nuovi contenziosi

Dal ministero delle Infrastrutture precisano che la legge delega non interviene sugli abusi edilizi del passato, ma punta a fornire al settore un codice basato su regole chiare e semplici. L’obiettivo dichiarato è prevenire che le ambiguità normative possano generare in futuro contenziosi simili a quello che ha coinvolto Milano negli ultimi mesi.

La riforma introduce novità significative sul piano operativo. Nelle aree già urbanizzate e dotate delle infrastrutture necessarie, gli interventi edilizi potranno ottenere l’autorizzazione senza dover ricorrere a piani attuativi come i piani convenzionati o i piani di lottizzazione. Questa scelta rappresenta un cambio di prospettiva finalizzato a eliminare blocchi burocratici nelle zone consolidate, garantendo maggiore autonomia ai Comuni pur mantenendo i controlli necessari.

Demolizioni e ricostruzioni senza vincoli rigidi

Tra le disposizioni più rilevanti figura la possibilità di autorizzare demolizioni e ricostruzioni con modifiche sostanziali: sagoma, prospetti, sedime potranno essere alterati, consentendo anche incrementi di volumetria e mutamenti di destinazione d’uso. Si tratta di una presa di posizione netta su questioni che hanno generato interpretazioni contrastanti nei tribunali amministrativi.

La delega si propone di riportare certezza in un settore appesantito dalla stratificazione normativa e dalle letture disomogenee dei Tar e del Consiglio di Stato. Negli ultimi anni questi organi hanno spesso condizionato la gestione del territorio, costringendo gli operatori a operare in un clima di incertezza difficilmente sostenibile.

Semplificazione dei titoli abilitativi

Il nuovo Codice punta a una semplificazione profonda dei procedimenti, riducendo le duplicazioni tra amministrazioni e creando un testo unico organico che integri anche le norme oggi disperse tra urbanistica, paesaggio, sicurezza, salute e fiscalità.

La digitalizzazione dei processi costituirà uno degli assi portanti della riforma. Tutte le istanze dovranno confluire in un unico punto di accesso, le banche dati delle pubbliche amministrazioni dovranno comunicare tra loro e verrà istituito un fascicolo digitale delle costruzioni che accompagnerà ogni edificio lungo il suo ciclo di vita.

Il governo intende rivedere l’intero sistema dei titoli abilitativi per evitare confusioni tra Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata), Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) e permesso di costruire. La delega richiede ai decreti attuativi di definire parametri chiari, omogenei e inderogabili, specificando quali interventi rientrano nelle diverse categorie. Questo chiarimento avrà ricadute immediate anche sui regimi sanzionatori e sulle procedure di sanatoria, dove verranno codificate per la prima volta le varie tipologie di difformità edilizie.

Sanatorie semplificate per gli abusi storici

Tra i temi più delicati emerge la regolarizzazione degli abusi storici. Il testo apre alla possibilità di semplificare le sanatorie per opere realizzate prima del 1967, quando la legislazione edilizia aveva una struttura diversa da quella attuale. Il rilascio dei titoli in sanatoria potrà essere subordinato alla messa in sicurezza degli edifici o all’adeguamento alle norme tecniche di costruzione, per conciliare la tutela del patrimonio esistente con la sicurezza delle persone.

La rigenerazione urbana rappresenta un altro pilastro della riforma. Il permesso di costruire in deroga diventerà uno strumento strategico anche per i privati, a condizione che il Comune riconosca formalmente la finalità di rigenerazione e vengano rispettate le prescrizioni di protezione civile. L’intento è accelerare interventi di trasformazione urbana senza attendere revisioni strutturali dei piani regolatori, spesso bloccate per anni.

Revisione degli oneri di urbanizzazione

La riforma prevede anche la revisione della disciplina degli oneri di urbanizzazione e dei contributi di costruzione, che potranno essere ridotti o modulati per incentivare interventi sostenibili e a basso consumo di suolo. Il legislatore vuole trasformare gli oneri da semplice voce di costo a leva per politiche territoriali virtuose.

Complessivamente, la delega segna un punto di svolta nel tentativo di riordinare un intero settore normativo, superando sovrapposizioni, incongruenze e lacune che hanno generato paralisi e sfiducia negli operatori.

Il nuovo Codice dovrà far dialogare esigenze diverse: certezza del diritto, tutela del paesaggio, sicurezza delle costruzioni, rigenerazione urbana e sostenibilità ambientale in un quadro omogeneo e coerente. Il successo dell’operazione dipenderà dalla capacità di tradurre i principi della delega in decreti attuativi efficaci, evitando che il riordino si perda nei dettagli o nelle resistenze degli apparati amministrativi.